EVICTION

You don’t have to leave just because your landlord tells you to! An eviction follows a very specific legal process that your landlord must follow. All eviction notices must be in writing. Additionally, most tenants can only be evicted for a specific set of reasons called “Just Cause.”

TALK TO A TENANTS RIGHTS COUNSELOR IMMEDIATELY IF YOU ARE BEING EVICTED. VISIT Get Help

JUST CAUSES for EVICTION

Under section 37.9(a) of the SF Rent Ordinance, landlords of rent-controlled apartments must have just cause to evict tenants from those units. For a full list of allowed reasons for eviction, see www.sftu.org/justcauses/

Some causes for eviction are because the tenant has violated their lease agreement or the law. These are called “For-Fault” evictions. Some common examples include:

1. Nonpayment of rent, habitual late payment, or frequent bounced checks.

2. Breach (violation) of a term of the rental agreement that has not been corrected after written notice from the landlord.

3. Nuisance or substantial damage to the unit (waste), or “creating a substantial interference with the comfort, safety, or enjoyment of the landlord or other tenants in the building.”

There are a limited set of reasons that a landlord can evict a tenant who did not violate their lease or the law. These are called “No Fault” evictions. Often, tenants have the right to relocation payments. Some common examples include:

1. OMI: Move-in of the landlord or a close relative of the landlord (if the landlord lives in the building).

2. Sale of a unit which has been converted to a condo. Seniors and permanently disabled tenants cannot be evicted for condo conversions.

3. Capital improvements or rehabilitation. The tenant has the right to re-occupy the unit at the prior rent, once the work is completed.

4. Ellis Act evictions, which require withdrawal from rental housing use all of the units in the building.

EVICTION NOTICES:           

Eviction notices can’t be given verbally. A real eviction begins with a written notice, usually for 3, 30 or 60 days. You do not have to leave your home by the end of this notice, and your landlord can’t force you out. If you haven’t moved by the end of the 3, 30 or 60 days, the landlord can then begin the court eviction process with a summons (Unlawful Detainer).

If you receive a “Summons and Complaint for Unlawful Detainer.” YOU MUST RESPOND TO THIS IN FIVE DAYS, or you may lose your right to a trial and the eviction will move much quicker. Weekends and court holidays do not count towards the 5 days. If you do not respond, you will lose automatically and can be evicted by the Sheriff in a week.

THE ANSWER: You respond to the Summons by completing a court form called an “Answer.” You may also be able to first file court motions attacking the validity of the eviction. It is HIGHLY RECOMMENDED that you can get help filing these at the Eviction Defense Collaborative.

EVICTIONS ARE DONE THROUGH COURT:

Landlords don’t evict: judges and sheriffs evict. When you rent, you have a legal right to stay until you either choose to leave or the landlord gets a court order. Before you can be evicted, you have the right to bring your case to a jury. If you win, you get to stay. If you lose, only the sheriff has the right to remove you.

LEGAL ASSISTANCE:

To respond to an Unlawful Detainer, you need to obtain legal assistance. The Eviction Defense Collaborative (EDC) assists tenants in responding to the court papers. Bring your papers to the EDC(1338 Mission Street; 4th Floor, San Francisco, CA 94103) Mon.-Fri. 9:00-11:00 am and 1-3 pm. Do not call. Drop in to talk to a counselor during counseling hours.

RETALIATORY EVICTIONS:

California Civil Code 1942.5 says a landlord cannot retaliate against tenants by evicting them or raising the rent. If your landlord tries to evict you within six months of an action you have taken to assert your rights, you may have a defense against it. Make sure you keep copies of all actions which might be cause for retaliation, such as Rent Board notices, Building Inspection notices, etc.

PAGPAPAALIS O PAGPAPALAYAS (EVICTION)

Hindi mo kailangang umalis dahil lamang sa sinabi sa iyo ng iyong kasero(a) na ikaw ay umalis. Ang pagpapalayas ay sumusunod sa isang masusing prosesong ligal na dapat sundin ng iyong kasero(a). Lahat ng pagpapalayas o pagpapaalis ay dapat nakasulat sa papel bilang patunay na ito ay hudyat ng pagpapaalis o pagpapalayas. Dagdag pa dito, karamihan sa mga nangungupahan ay pwede lamang mapalayas o mapaalis sa kanilang tirahan kung may tiyak na mga dahilan, ito ay tinatawag na “Tumpak na Dahilan”.

KAPAG IKAW AY PINAPALAYAS O PINAPAALIS SA INYONG TIRAHAN, MAKIPAG-USAP KAAGAD SA TAGAPAYO NG KARAPATAN PARA SA MGA NANGUNGUPAHAN. SUMANGGUNI AT HUMINGI NG TULONG.

MGA “TUMPAK NA DAHILAN” NG PAGPAPALAYAS O PAGPAPAALIS

Sa ilalim ng seksyon 37.9(a) ng Ordinansa sa Renta ng San Francisco, ang mga kasero(a) sa mga tirahan na may kontrol sa renta ay dapat may tama o tumpak na dahilan ng pagpapalayas o pagpapaalis sa kanilang mga yunit. Para sa kumpletong dahilan ng pagpapalayas o pagpapaalis, paki-tingnan ang www.sftu.org/justcauses/

Ang ilan sa mga sanhi ng pagpapalayas o pagpapaalis ay dahil nilabag ng nangungupahan ang kanilang kasunduan sa pag-upa o ang batas. Ang mga ito ay tinatawag na “For - Fault” ng pagpapaalis. Ang ilan sa mga karaniwang halimbawa ay kasama ang:

1. Hindi pagbabayad ng renta, palaging huli sa pagbabayad, palaging pagbabayad ng talbog na mga tseke.

2. Paglabag sa isang termino ng kasunduan sa pag-upa na hindi naitama matapos ang nakasulat na paunawa mula sa kasero(a).

3. Pandidistorbo at pag-iingay o malaking pinsala sa yunit (basura) o paglikha ng isang malaking panggambala sa kaginhawaan, kaligtasan o kasiyahan ng kasero(a) o iba pang naninirahan sa gusali.

Mayroong limitadong hanay ng mga kadahilanan na maaaring paalisin ng isang kasero(a) ang isang nangungupahan na hindi lumabag sa kanilang pag-upa o sa batas. Ang mga ito ay tinatawag na “For - Fault” ng pagpapalayas o pagpapaalis. Kadalasan, ang mga nangungupahan ay may mga karapatan sa relokasyon sa pagbabayad. Ang ilang mga karaniwang halimbawa ay kasama ang:

1. OMI: Ang paglipat ng kasero(a) o isang malapit na kamag-anak ng may-ari (kapag ang kasero(a) ay naninirahan sa gusali).

2. Pagbebenta ng yunit at ginagawang condo. Ang mga matatanda at may mga kapansanang nangungupahan ay maaaring mapalayas o mapaalis para sa mga kombersiyon sa condo.

3. Pagbabagong Kapital o Rehabiltasyon. Ang nangungupahan ay may karapatan para muling maangkin ang yunit sa naunang upa, sa sandaling nakumpleto ang trabaho.

4. Ellis Act na Pagpapalayas o Pagpapaalis, na nangangailangan ng pagbawi  mula sa pag-upa ng bahay gamit ang lahat ng mga yunit sa gusali.

MGA ABISO SA PAGPAPALAYAS O PAGPAPAALIS:

Ang abiso sa pagpapalayas ay hindi maaaring ibigay sa salita. Ang isang tunay na pagpapaalis ay nagsisimula sa isang nakasulat na paunawa, karaniwang sa loob ng 3, 30 o 60 na araw. Hindi mo na kailangan umalis sa iyong bahay sa pagtatapos ng paunawang ito, at hindi ka mapipilit ng iyong may-ari na umalis. Kapag hindi ka umalis sa katapusan ng 3, 30 o 60 na araw, maaari nang simulan ng kasero(a) ang proseso ng pagpapaalis sa Korte gamit ang mga sumon (Labag sa Batas na Pagpakulong)

Kung  makakatanggap ka ng isang Sumon at Reklamo para sa Ligal na Pagpapakulong.  KAILANGANG SAGUTIN MO ITO SA LOOB NG LIMANG ARAW, o maaaring mawala sa iyo ang iyong karapatan sa isang paglilitis at ang pagpapalayas ay mas mabilis. Ang mga katapusan ng linggo at mga pista opisyal ng Korte ay hindi kasali sa 5 araw. Kapag hindi ka tumugon siguradong matatalo ka sa kaso at siguradong palalayasin ka ng Sheriff sa loob ng isang linggo. 

ANG SAGOT: Tumogon ka sa mga Sumon sa pamamagitan ng pagkompleto ng isang porma sa Korte na tinatawag na “Sagot”. Maaari mo ring unahin ang pagfile ng Kilos ng Korte na umaatake sa bisa ng pagpapatalsik. Masidhing inirerekomenda na maaari kang makakuha ng tulong sa pagfile ng mga ito sa Nagtutulungang Depensa sa Pagpapalayas o Pagpapaalis.

ANG MGA PAGPAPALAYAS AY ISINASAGAWA SAPAMAMAGITAN NG KORTE

Ang mga kasero(a) ay hindi maaaring magpalayas o magpaalis: ang hukom at sherip lamang ang pwedeng magdesisyon nito. Kapag ikaw ay nangungupahan, may liga na karapatan kang manirahan hanggang sa pipiliin mo nang umalis o di kaya kapag ang kasero(a) ay nakakuha ng order sa korte. Bago ka mapalayas o mapapaalis, may karapatan kang dalhin ang iyong kaso sa isang hurado. Kung ikaw an manalo, ikaw ay mananatili sa inyong tirahan. Kung ikaw ay matalo,ang sherip lamang ang may karapatang alisin ka.

LIGAL NA TULONG

Para matugunan ang Di - makatwirang Pagpapakulong, kailangan mong makakuha ng ligal na tulong.. Ang “Nagtutulungang Depensa sa Pagpapalayas o Pagpapaalis” (EDC) ay tumutulong sa pagtugon sa mga papeles sa korte. Dalhin mo ang mga papeles sa EDC (1338 Mission Street; 4th Floor, San Francisco, CA 94103) Lunes - Biyernes, 9:00 - 11:00 ng umaga at 1-3 ng hapon. Huwag kang tumawag. Pumunta at makipag-usap sa isang tagapayo sa mga oras ng pagpapayo. 

GANTI SA PAGPAGPAPALAYAS O PAGPAPAALIS

Ang Kodigo Sibil ng California 1942.5 ay nagsasabing ang kasero(a) ay hindi maaaring gumanti sa nangungupahan sa pamamagitan ng pagpapaalis sa kanila o pagtaas ng renta. Kung ang kasero(a) mo ay nagtangkang palayasin o paalisin ka sa loob ng anim na buwang pagkilos mo upang ipaglaban ang iyong karapatan, maaari kang magkaroon ng isang tagapagtanggol laban dito. Tiyaking may nakatago kang mga kopya sa lahat ng mga ginagawa mong aksyon na naging sanhi ng paghihiganti, tulad ng mga abiso sa Pagsisiyasat ng Gusali, at iba pa.

Buyouts

 A buyout is an offer of money in exchange for the tenant vacating the premises. Often landlords offer buyouts when they have no grounds for a legal eviction, or to get around the constraints of the legal eviction process, including potential restrictions on what happens to the unit after the tenants are out.

Buyouts are almost never a good deal for tenants, especially with the cost of living in San Francisco at all-time high. Let’s look at an example to see how quickly buyout money can disappear in today’s housing market:

Carla moved into her 2-bedroom apartment in 2003. Her apartment cost $2,000. With allowable rent increases each year, her rent is now $2,532.07.

Carla’s landlord offers her $10,000 to move out. She negotiates and gets the offer raised to $20,000. She accepts the offer!

Now Carla has to move. She searches and searches her neighborhood, where the average rent is now over $4,500. She decides she can squeeze into a 1-bedroom to make rent more affordable, and finds a place for $3,500.

Before signing the lease, she sits down to do a budget.The new landlord wants first month’s rent, last month’s rent, and a security deposit up front. That’s $10,500.

She decides she’ll pay for the cost of hiring movers with the money she makes from selling off all of the furniture that won’t fit in her new, smaller apartment.

Now Carla has $9,500 left of her buyout agreement. But rent on this new place is an extra $968 month. That means she’ll have spent her entire buyout on that extra rent in less than 10 months.

Carla realizes that $20,000 isn’t a good deal after all. She had 45 days under city law to rescind her buyout agreement, and so she tells her landlord that she has changed her mind, and that she plans to stay in her home.

Many tenants who have taken buyouts would have preferred to stay in their apartments but were pressured through intimidation, harassment, or threat of eviction. Buyouts are now regulated by the City and a tenant has 45 days to change their mind and rescind a buyout agreement. Some things to consider when offered a buyout:

• How much is rent on a new lease in your neighborhood?

• How much time did you plan to stay in your unit or your neighborhood?

• Will you find another place here in SF?

• There is a reason your landlord wants you to take a buyout. Is your apartment worth more to you than the money?

Information about the new law regulating buyouts:

A landlord must register a buyout offer with the Rent Board via a “pre-buyout negotiations disclosure form” and also give the tenant a second form that includes a list of tenants’ rights groups, before negotiations can begin.

A tenant does not have to agree to enter into a buyout negotiation, but if they do, they may consult a lawyer and back out of the agreement within 45 days of signing it. The final agreement must be filed with the Rent Board within 46-59 days.

Any violation of this law can be enforced via civil action in state court. A landlord’s ability to condo convert may be effected by buyouts if a senior, disabled or catastrophically ill person is given a buyout, or if two or more tenants got buyouts up to ten years before the condo conversion is approved.

PAGBILI (BUYOUT)

Ang pagbili ay ang pagbibigay sa inyo ng pera na ang kapalit ay ang pag-alis mo sa iyong tirahan. Kadalasan ang mga kasero(a) ay mag - aalok sa inyo ng pera kapag wala na silang naisipang ligal na dahilan para kayo ay palayasin o di kaya para maiwasan lang ang gusot sa ligal na paraan ng pagpapalayas, kabilang ang mga potensyal na paghihigpit sa kung ano ang mangyayari sa yunit matapos na makalabas ang mga nangungupahan.

Ang mga pagbili ay halos hindi makatuwiran paraan para sa mga nangungupahan, dahil sa palaging mataas na uri ng pamumuhay sa San Francisco. Tunghayan natin ang isang halimbawa kung gaano kabilis maubos ang ang perang natanggap mo bilang isang nangungupahan sa halaga ng pabahay sa ngayon:

Si Carla ay lumipat sa kanyang 2 silid-tulugan na apartment noong 2003. Ang kanyang apartment ay nagkakahalaga ng $2,000. Ito ay tumataas bawat taon hanggang sa umabot sa $2,532.07.

Ang kasero(a) ni Carla ay nag-alok sa kanya ng $10,000 na kabayaran para siya ay umalis. Siya ay nakipag-ayos at nakuha ang alok na naitaas sa $20,000. Tinanggap niya ang alok!

Ngayon kailangan na ni Carla na lumipat. Naghanap siya nang naghanap sa kanyang kapitbahayan, kung saan ang average na renta ay higit $4,500 ngayon. Napagpasyahan niya na maaari niyang mangupahan ng isang 1-silid-tulugan upang maging mas magaan sa kanya ang pagbayad at nakakita siya ng isang lugar na ang renta ay $3,500. 

Bago pirmahan ang lease, nagplano muna siya ng kanyang badyet. Ang patakaran ng bagong may-ari ay kinakailangan niyang magbayad ng renta sa unang buwan, at isang deposito sa seguridad. Iyon ay $10,500. 

Napagpasyahan niyang magbabayad pa siya sa gastos ng kanyang paglilipat na kukunin ang pambayad sa perang kanyang kinita sa mga naibenta niyang mga kagamitan na hindi na kasya sa kanyang bago at maliit na apartment.

Ngayon si Carla ay mayroong natitirang $9,500 sa napagkasunduang halaga ng pagbili. Ngunit ang renta sa bago niyang tirahan ay mas mataas ng $968 bawat buwan. Nangangahulugan lang na gagastusin niya ang natitirang halaga ng pagbili bilang pambayad sa kanyang bagong apartment nang di aabot sa 10 buwan.

Napagtanto ni Carla na ang $20,000 ay hindi magandang deal pagkatapos ng lahat. Siya ay may 45 na araw sa ilalim ng batas ng lungsod upang mapawalang-bisa ang kasunduan sa pagbili at sinabi niya kaagad sa kanyang kasero(a) na nagbago ang kanyang isip at balak niyang manatili sa kanyang tahanan.

Karamihan sa mga nangungupahan na tumanggap ng halaga ng pagbili ay mas gustong manatili sa kanilang mga tirahan ngunit sila ay pinilit sa pamamagitan ng pananakot, panliligalig, o banta ng pagpapaalis. Ang mga pagbili ay kinokontrol na ng Lunhsod at ang isang nangungupahan ay mayroong 45 na araw upang baguhin ang kanilang isipan at alisin ang isang kasunduan sa pagbili. Ilang mga bagay na dapat isaalang-alang kapag inaalok ng isang pagbili:

• Magkano ang renta sa bagong kontrata sa inyong kapitbahayan?

• Gaano ka katagal plano mong manirahan sa inyong yunit o sa iyong kapitbahayan?

• Makakakita ka pa ba ng panibagong lugar o tirahan dito sa San Francisco?

• May dahilan ang kasero(a)  kung bakit gusto niyang kunin mo ang halaga ng pagbili. Ang apartment mo ba ay mas mahalaga kaysa pera?

Mga Impormasyon tungkol sa bagong batas sa pagkontrol ng mga pagbili:

A kasero(a) ay dapat magparehistrong isang alok sa pagbili kasama ang “Lupon ng Renta sa pamamagitan ng isang “porma sa pagsisiyasat sa negosasyon ng pre-buyout” at bigyan din ang nangungupahan ng isang pangalawang porma na nagsasama ng isang listahan ng grupo ng karapatan ng mga nangungupahan, bago magsimula ang negosasyon.  

Ang umuupa ay hindi kailangang sumang-ayon na pumasok sa isang negosasyon sa pagbili, ngunit kung gagawin nila, sila ay maaaring komunsulta sa isang abogado at magback-out sa kasunduan sa loob ng 45 na araw mula nang pirmahan ito. Ang huling kasunduan ay dapat na isampa sa Lupon ng Renta sa loob ng 45-59 na araw.

Ang anumang mga paglabag sa batas na ito ay maaaring ipatupad sa pamamagitan ng aksiyong sibil sa korte. Ang kakayahan ng isang kasero(a) na makapag kondo-kombert ay maaaring maapektuhan ng mga pagbili kung ang isang matanda, may kapansanan o sakdal na may sakit na tao ay bibigyan ng isang pagbili hanggang sampung taon bago maaprubahan ang kombersiyon ng kondo.

Harassment

 Your landlord can’t verbally or physically harass or threaten you, or call the police to try to force you to leave. Your landlord cannot discriminate against you because of your race, ethnicity, gender, sexual orientation, place of birth, immigration or citizenship status, religion, age, parenthood, marriage, pregnancy, disability, AIDS or because you have a kid. Threats about your immigration status are harassment and are illegal under the rent ordinance.

LANDLORD ENTRY

Your landlord must give you 24 hours’ notice in writing to enter your unit, and they can only come in to:

• Make necessary or agreed-upon repairs or services.

• Show the unit to prospective tenants, buyers, mortgage holders, repair persons, or contractors.

• Inspect the unit at the request of the tenant for a security deposit refund.

• When there is a court order authorizing entry by the landlord.

If a landlord illegally enters your home, you should write a letter demanding 24 hours’ notice for future entries, and stating that you want the illegal entries to stop. You can also demand that the landlord only schedule times to enter during normal business hours (Monday through Friday, 8am – 5pm). Realtors may enter on weekends to show the unit on a limited basis.

UTILITY SHUT OFFS

Your landlord may not shut off any of your utilities for purpose of evicting or harassing you. If your utilities have been turned off, call the utility company and try to have them turned back on. If that doesn’t work, try the Public Utilities Commission at 415-703-1170. If it’s a water turnoff, call 415-551-4767 to get the bill put in your name.

Keep a list of all incidents, the dates, and the length of time that your service was turned off. You should also inform your landlord in writing that you know your rights and that the utility cutoff is illegal, Keep a copy. If it’s your landlord who is not paying the utility bills, you can get them turned back on in your name.

Go to the SF Rent Board file a ‘decrease of services petition’ (25 Van Ness Ave.) for a potential rent reduction.

LOCKOUTS

Your landlord cannot lock you out of your home.

If you have been locked out:

• Under Penal Code 418, your landlord is guilty of a misdemeanor and could be arrested.

• You have a right to regain entry to the premises even if you must break in. Keep proof of your tenancy with you at all times.

• Keep a record of these incidents and write a letter to your landlord stating that you are aware of your rights and that you want the situation stopped without further harassment. Keep a copy.

ALWAYS REMEMBER TO…

• Keep a written record. Save copies of letters you send to your landlord. Save receipts. Keep a log of what the landlord said or did to you, noting the place and date that each incident took place. In the case of harassment, note any witnesses as well.

• If the harassment persists, write a letter to the landlord spelling out the offensive behavior. Include dates and times. If the harassment continues, you might consider a decrease in services petition at the Rent Board (if you’re under rent control), a Small Claims Court action or consulting with an attorney about some other kind of legal action.

• You have the right to file for a Restraining Order in Superior Court restricting when your landlord may contact you. Forms are available at the Superior Court Clerk at the Superior Courthouse, corner of Polk and McAllister Streets.

Panggigipit O Pananakot

Ang iyong kasero(a) ay hindi pwedeng manggipit o takutin ka sa paraang pasalita at pisikal o tumawag ng pulis para ikaw ay paalisin o palayasin sa inyong tinitirahan. Ang iyong kasero(a) ay hindi maaaring maliitin ka dahil sa iyong lahi, kasarian, oryentasyong sekswal, lugar ng kapanganakan, imigrasyon o ang pagkamamamayan, relihiyon, edad, pagkamagulang, kapansanan, AIDS o dahil may anak ka. Ang mga banta tungkol sa iyong katayuan sa imigrasyon ay panliligalig at iligal sa ilalim ng ordinansa sa pag-upa.

PAGPASOK NG KASERO(A) SA YUNIT

Ang kasero(a) ay kailangang magbigay ng 24 na oras na paalala sa sulat upang pasukin ang iyong yunit, at makapasok lamang sila ayon sa sumusunod na pakay:

• Gumawa ng kinakailangan o napagkasunduang pag-aayos sa kagamitan o serbisyo.

• Ipakita ang yunit sa mga inaasahang mga mangungupahan, mamimili, may hawak ng mortgage, mga magkukumpuni o mga kontraktor.

• Siyasatin ang yunit sa kahilingan ng nangungupahan para maibalik ang kanyang deposito sa seguridad.

• Kapag may - utos ang korte na nagpapahintulot sa pagpasok ng kasero(a).

Kung ang isang kasero(a) ay iligal na pumasok sa iyong bahay,dapat kang magsulat ng liham na hinihingi ang paunawa ng 24 na oras para sa mga susunod na entry, at isinasaad na nais mong itigil ang mga iligal na pagpasok sa iyong yunit. Maaari mo ring hilingin na ang kasero(a) ay mag-iskedyul lamang ng ga oras upang pumasok sa loob ng yunit sa normal na araw ng pagpasok (Lunes-Biyernes, 8:00 ng umaga hanggang 5:00 ng hapon. Kung maaari ang mga reyaltor ay pumasok sa yunit tuwing Sabado at Linggo sa isang limitadong batayan. 

PAGTIGIL O PAGSARA SA SERBISYO NG KAGAMITAN O YUTILITI

Ang iyong kasero(a) ay hindi maaaring magtigil o magsara ng anuman sa iyong kagamitan para lamang sa kanyang layunin na palayasin o gipitin ka. Kapag natigil ang serbisyo para sa iyong kagamitan, kailangang tawagan mo kaagad ang Kompanya ng Yutiliti at sabihin sa kanila na ibalik ang serbisyo nito.. Kapag hindi nila ito aksiyunan, subukan mong tawagan ang Komisyon sa Pampublikong Yutiliti sa numero ng telepono 415-703-1170. Kapag ito ay sa pagtigil ng Serbisyo sa Tubig, tawagan ang 415-551-4767 para maibigay ang bayarin sa iyong pangalan.

Kailangan mong itago ang listahan ng mga insidente, ang petsa at ang haba ng oras kung saan natigil ang serbisyo. Kailangan mo ring isulat at ipaalam sa iyong kasero(a) at sabihin sa kanya na alam mo ang iyong mga karapatan at ang pagtigil ng serbisyo sa mga yutiliti ay di makatuwiran. Magtago ka ng kopya. Kung ang kasero(a) ang hindi nagbabayad ng mga babayarin sa mga yutiliti, ito ay maaari mong ibigay o ibalik sa iyong kasero(a).

Pumunta sa SF Rent Board at mag file ng isang ‘Petisyon sa Pagbaba ng mga Serbisyo’ (25 VanNess Ave.) para sa potensyal na pagbawas sa renta. 

PAGKAKANDADO

Hindi maaaring ikandado ng iyong kasero(a) ang iyong yunit o tahanan.

Kapag ang iyong yunit o tahanan ay ikinandado:

• Sa ilalim ng Kodigo Penal 418, ang iyong kasero(a) ay nagkasala ng maliit na paglabag sa batas at maaaring arestuhin.

• May karapatan kang makapasok muli sa inyong yunit o tahanan. Kailangang hawak mo palagi ang patunay na ikaw ay nakatira sa yunit o tahanang iyan.

• Itago ang talaan ng mga pangyayaring ito at magsulat ng liham sa iyong kasero(a) at sabihin sa kanya na alam mo ang iyong mga karapatan at gusto mong itigil niya ang panggigipit ng walang karagdagang panliligalig. Magtago ka ng kopya mo.

PALAGING TANDAAN NA…

• Magtago ka ng iyong kopyang papel. Itago ang mga kopya ng mga sulat mo sa iyong kasero(a). Itago ang mga resibo. Magtala ka ng mga sinasabi o ginagawa ng iyong kasero(a) sa inyo, dapat nakasulat ang lugar, at petsa, kung saan at kailan naganap ang bawat pangyayari. Sa kaso ng panliligalig o panggigipit, kailangan mayroon kang saksi sa bawat pangyayari.

• Kung magpatuloy ang panliligalig, sumulat ka sa inyong kasero(a) at ipaliwanag sa kanya, na siya ay gumagawa nang mga bagay na  nakakasakit na sa kanyang kapwa. Isama ang mga petsa at oras. Kapag patuloy pa rin siya sa panggigipit at panliligalig, maaari mong isaalang-alang ang isang pagbawas sa petisyon ng mga serbisyo sa Lupon ng Nangungupahan (kung ikaw ay sakop ng may Kontrol sa Rent), isang Maliit na Aksiyon sa Korte ng Paghahabol o pagkonsulta sa isang abogado tungkol sa ilang uri ng iligal na aksiyon.

• Mayroon kang karapatan na mag sumite sa Kataas-taasang Korte para sa “Utos ng Pagpipigil” na nagbabawal sa iyong kasero(a) na makipag-ugnayan sa inyo. Makakakuha ka ng mga porma sa Klerk ng Kataas-taasang Korte na matatagpuan sa sulok ng Polk at McAllister.

 Rental Assistance

Are you behind on rent? You don’t have to move! There is help available.

As of April 1, 2022, the CA COVID-19 Rent Relief Program is no longer accepting applications. However, you may now apply for rental assistance through the San Francisco Emergency Rental Assistance Program (SF ERAP).

Qualifications:

1. Must be a San Francisco resident

2. Housing Crisis

   1. Lost your job/reduced work hours

   2. COVID-19(illness and other impact of pandemic)

   3. Land Lord raised rent

   4. Other

Requirements:

1. Proof of identity (Government-issued ID/passport, birth certificate, marriage contract, others)

2. Proof of income of the household members (1040, 1099, W2, pay stub)

   1. Monthly income for February, 2020

   2. Present monthly income - May, 2022

3. Proof of Address (Lease/Rental Agreement, Utility statements such as PG&E and others.)

4. Proof of Rent Owed (Rent Ledger)

THE FOLLOWING DOCUMENTS ARE REQUIRED AND CAN BE PROVIDED BY YOUR LANDLORD:

1. Proof of current rent amount

2. Tenant ledger (payment history)

3. Landlord’s name, address, and telephone number

4. W-9 form completed and signed by landlord

To get support in applying to SF ERAP, please call SOMCAN's Tenant Counselors at (415) 255-7693 or visit GET HELP to schedule an appointment.

Frequently Asked Questions

Rent Increase

 Renting a home in San Francisco can be an expensive endeavor, and as a tenant, it's essential to know your rights when it comes to rent increases. The city has implemented regulations to protect tenants from unreasonable hikes and ensure affordable housing options. Whether you're a long-time resident or a newcomer to the city, here's what you need to know about rent increases in San Francisco.

RENT CONTROL ORDINANCE
San Francisco has a rent control ordinance that helps shield tenants from excessive rent hikes. Under this ordinance, rental units built before June 1979 are subject to certain regulations. This includes limitations on the amount rent can be increased annually and additional protections against unjust evictions.

ANNUAL ALLOWABLE RENT INCREASES
According to the current regulations, landlords are allowed to increase rent each year by a certain percentage. As of July 1, 2023, the allowable rent increase for covered units in San Francisco is 60% of the change in the Consumer Price Index (CPI) for the Bay Area. For example, if the CPI change is 2%, the maximum allowable rent increase would be 60% of 2%, or 1.2%.

NOTICE REQUIREMENTS
Landlords must provide tenants with proper written notice before increasing the rent. For fixed-term tenancies, a landlord must provide at least 30 days' notice before the lease expires if they plan to raise the rent at the end of the lease term. For month-to-month tenancies, landlords must provide at least 30 days' written notice if they plan to raise the rent by any amount.

RENT BOARD PETITIONS
If you believe your landlord has unlawfully increased your rent or failed to comply with the rent control ordinance, you have the right to file a petition with the San Francisco Rent Board. The Rent Board is a government agency that assists tenants in resolving issues related to rent increases and other rental concerns. It is recommended to seek legal counsel or consult with tenant advocacy organizations for assistance with filing a petition.

EXCEPTIONS TO RENT CONTROL
Certain properties in San Francisco are exempt from rent control regulations. These exemptions may include properties built after June 1979, single-family homes occupied by the owner, and certain types of affordable housing units. It's important to clarify if your rental unit falls under rent-controlled provisions or is exempt from them.

Roommates

If you are a subleasing or considering having roommates to share the cost of housing, it is essential to understand your rights and responsibilities as a renter. Being aware of the local laws and regulations surrounding roommate situations can help you avoid potential conflicts and ensure a positive living arrangement. Let's explore some fundamental aspects of tenant rights when it comes to having roommates in San Francisco.

REVIEW YOUR LEASE

Before inviting roommates into your San Francisco rental unit, carefully review your lease agreement. Some leases explicitly restrict the number of occupants or require landlords' consent before allowing additional roommates. Make sure you understand the terms outlined in your lease to avoid violating any clauses.

SUBLEASING

Under San Francisco's Rent Ordinance, tenants have the right to sublease or assign their unit, including renting a room to a roommate. However, it is crucial to be aware that different rules might apply based on when your building was constructed. For buildings constructed before June 13, 1979, there are typically fewer restrictions on subleasing or assigning rooms. Buildings constructed after that date may have additional regulations, such as requiring written consent from the landlord.

EQUAL TREATMENT

In San Francisco, it is illegal for landlords to discriminate against renters based on their marital status, sexual orientation, gender identity, race, religion, national origin, disability, or other protected classes. This extends to roommate situations as well. Landlords cannot treat renters differently or deny a roommate due to any protected characteristic.

RENT CONTROL AND STABILIZATION

If you are living in a rent-controlled or rent-stabilized unit in San Francisco, having roommates can be subject to specific regulations. In rent-controlled units, the landlord cannot charge roommates more than their fair share of the rent. For rent-stabilized units, the landlord can also establish house rules outlining occupancy limits and requirements for adding roommates.

RENT RESPONSIBILITY

When you have roommates, it's essential to establish clear communication and agreements regarding rent payment responsibilities. San Francisco does not have any specific laws for how rent should be divided among roommates. Therefore, it is crucial to discuss and document

Getting your Landlord to Repair your Unit

As a tenant in San Francisco, it is crucial to understand your rights when it comes to getting your landlord to repair and maintain your rental unit. The city has strong tenant protection laws in place to ensure that tenants are provided with safe and habitable living conditions. Here are some key rights you should be aware of:

THE RIGHT TO A SAFE AND HABITABLE UNIT

Under San Francisco's housing laws, landlords are legally responsible for maintaining rental properties in a safe and habitable condition. This means that your landlord must ensure that your unit is free from hazards and meets basic health and safety standards.

THE RIGHT TO TIMELY REPAIR

If you have maintenance or repair issues in your rental unit, it is your right to have them addressed promptly. When you report a repair issue to your landlord or property manager, they are obligated to make the necessary repairs within a reasonable timeframe. The specific time limit for repairs may depend on the urgency of the issue.

Providing Written Notice of Repairs

To officially notify your landlord of any necessary repairs, it is essential to provide written notice. This notice should clearly describe the problem and request that the landlord fix it. Make sure to keep a copy of the written notice for your records.

Follow up in writing

If your landlord fails to address the repairs within a reasonable period, send a follow-up letter in writing. This letter should restate the original request, mention the previous communication, and emphasize the urgency of the repairs.

DOCUMENT THE ISSUES

Create a written record of all the repairs that need to be addressed in your unit. Clearly describe each problem and document the dates when you noticed them. This evidence will be crucial if you need to take further action, such as filing a complaint or seeking legal assistance.

LEGAL ADVICE

 If your landlord continues to neglect their responsibility to repair the unit, it may be time to consult with a professional, such as a tenant rights organization or an attorney who specializes in landlord-tenant law. They can guide you on the best course of action based on your specific situation.

Advice on Fair Housing and Discrimination